Worden er regionaal plannen gesmeed voor een Midden-Brabant oplossing of acteren steden individualistisch wat betreft de invulling van de bedrijventerreinen? Tilburg is de logistieke hot-spot in de regio maar tegelijkertijd kampt de stad met schaarste op de kwalitatieve kantorenmarkt. Is ‘op risico bouwen’ de oplossing?

Acht professionals op het gebied van bedrijfshuisvesting debatteerden onlangs op grote hoogte. Het kantoorgebouw EnTrada torent solitair hoog uit boven de andere bedrijfsgebouwen op industrieterrein Katsbogten aan de A58 in Tilburg. Hooper Architects heeft wederom een markant gebouw ontworpen. Deze bijzondere locatie is door Projectontwikkelaar HVBM Vastgoed ter beschikking gesteld voor het BOB Debat. Met veel lawaai werkt de gele bouwlift zich aan de buitenkant van de in aanbouw zijnde kantoortoren naar de elfde verdieping. Martine de Groene van HVBM bedient de knoppen en probeert iedereen zoveel mogelijk gerust te stellen.  Slechts een enkeling betreedt het pand met knikkende knieën. Het uitzicht over het wegennetwerk, de stad en het tapijt van de in herfstkleuren getooide bossen is prachtig. Het object moet in mei 2010 helemaal af zijn. Een gedeelte van deze verdieping is tijdelijk bekleed met vloerbedekking, verlichting is provisorisch geïnstalleerd en speciaal voor deze gelegenheid is door Aarts & Co een vergadertafel ter beschikking gesteld. Een warmtekanon bromt terwijl gespreksleider Erik Kamps het openingswoord richt aan de aanwezigen. Als voorzitter van BZW Kring Midden-Brabant legt hij de centrale vraag op tafel: Hoe aantrekkelijk is het vestigingsklimaat in de regio Midden-Brabant? Degenen die hierover zullen debatteren zijn Adriaan Molenschot (HVBM Vastgoed), Robert Peters (DTZ Zadelhoff), Joost Möller (Wethouder Economische Zaken Gemeente Tilburg), Willem Hendrik van de Wetering (CB Richard Ellis), Ad Wijnhoven (Iron Mountain), Anita van Limpt (Brabantse Ontwikkelings Maatschappij), Raimond Weenink (Raimond Weenink Bedrijfsmakelaardij) en Ad Huijzers (Bedrijvenpark Midden-Brabant Poort).

          

Thematiseren?
Ieder vestigingsklimaat begint bij de uitgifte van de gronden. Is het daarbij noodzakelijk een bepaald profiel te schetsen van toekomstige bedrijven? Ja zeker, vindt Anita van Limpt als procesmanager van de herstructurering van bedrijventerreinen. 'Nieuwe gronden worden met een bepaald profiel vrijgegeven. Bepaalde typen bedrijven bij elkaar kunnen elkaar versterken. In crisistijd rijst natuurlijk de vraag of we het profiel los moeten laten om partijen bij elkaar te krijgen en de bedrijventerreinen te vullen. Mijn mening is dat we vast moeten houden aan het profiel en een duidelijk imago moeten meegeven om herstructurering in de toekomst te voorkomen. Bij bestaande bedrijventerreinen is dit anders. Het merendeel van de bestaande terreinen heeft een gemengd profiel, ontstaan door historische groei. Hier is het opwaarderen van de kwaliteit een belangrijke taak voor zowel de overheid als het bedrijfsleven.' Wethouder Joost Möller knikt instemmend. 'Vossenberg II was bijvoorbeeld een algemeen industrieterrein dat nu vooral marketingtechnisch wordt geherpositioneerd als logistiek terrein. In de praktijk kom je het probleem tegen, dat wanneer je alles gaat thematiseren er bedrijven zijn die net niet in het thema passen en je dus niet kwijt kan. Dat is de andere zijde van de medaille.' Ad Huijzers biedt de wethouder spontaan ruimte aan in Gilze; ‘het uiterst westelijke puntje van Tilburg’. Zijn bedrijvenpark Midden-Brabant Poort kent geen thema en iedereen is er welkom. Vastgoedadviseur Willem Hendrik van de Wetering geeft aan dat soms het ambitieniveau té hoog kan liggen. 'Het is gebleken dat op het bedrijventerrein in Waalwijk de eindgebruikers uiteindelijk allemaal Waalwijkse bedrijven zijn, die niet zitten te wachten op een beeldkwaliteitplan. Het is dus belangrijk vooraf goed onderzoek te doen en gaandeweg flexibel bij te stellen om vooral de plaatselijke markt te bedienen.' Makelaars vangen regelmatig signalen op uit de markt. Bij HVBM en DTZ Zadelhoff is men van mening dat de criteria gehandhaafd moeten worden, maar volgens Robert Peters zou de gemeente wel tot herbezinning over moeten gaan om de economische structuur van de stad te verbeteren. 'We hebben te maken met leegstand in de stad. Kunnen we niet eens kijken of we meer handjes in de stad kunnen krijgen door innovatieve productiebedrijven aan te trekken. Deze geven tevens een grotere spin-off richting de dienstensector in de stad. Wellicht een bruggetje naar de kantorenmarkt in Tilburg', oppert Molenschot. Raimond Weenink is in Berkel-Enschot betrokken bij een bedrijventerrein en loopt tegen de bureaucratische regelgeving aan van de gemeente. 'Ik vind het goed om vast te houden aan een thema, maar bestemmingsplantechnisch moet de gemeente meer ruimte bieden', werpt hij Joost Möller toe. 'Soepeler worden op casus niveau is prettig, maar we moeten grenzen stellen. Ik hoop wel dat de gemeente Tilburg het imago heeft niet star te zijn. Loop je vast, schakel op en neem de stap naar het bestuur. Wij zoeken graag mee naar een oplossing. Volgens mij weet Raimond de weg wel te vinden', lacht Möller. 'Ja, maar er is een lange ambtelijke weg te gaan voordat je bij de wethouder aan tafel zit', benadrukt Weenink.

Transformatie?
Oudere bedrijventerreinen worden ingesloten door woningen waarna ze naar buiten worden verplaatst met stedelijke uitbreiding als gevolg. Is dat de nieuwe wijze van bouwen, wil gespreksleider Erik Kamps weten. Willem Hendrik van de Wetering adviseert de gemeente niet uit te breiden maar vol in te zetten op transformatie van bestaande bedrijventerreinen. 'Tilburg is op logistiek gebied een multimodale hub die voldoet aan alle criteria voor het vestigen van een succesvol Europees distributie centrum. Tilburg heeft uitstekende wegverbindingen met de belangrijkste Europese havens (Rotterdam en Antwerpen) en heeft een waterverbinding met containerterminal alsmede een treinterminal. Verder beschikt Tilburg over goed opgeleide en flexibele arbeiders. Tilburg is in logistiek opzicht de zuidas van de logistieke as.' Anita van Limpt zit op het puntje van haar stoel: 'Deze bedrijventerreinen in Nederland moeten behouden worden voor de functie waar ze voor bedoeld waren. Natuurlijk zijn er altijd wel terreintjes die je zou kunnen transformeren naar bijvoorbeeld woningbouw. Maar er is nog steeds voldoende behoefte aan hoogwaardige en laagwaardige bedrijfsruimte. Het belangrijkste is dat je extra kwaliteit brengt met een aantrekkelijk vestigingsklimaat, een beeldkwaliteitplan en goede regelgeving die past bij de ondernemers. Dat is ook aantrekkelijk voor beleggers.' Ad van Wijnhoven zal niet direct een kantoorpand in een woonwijk plaatsen, maar wel dicht bij een stad of dorp. 'Want we willen meer bieden dan alleen een kil bedrijventerrein. Medewerkers willen een uitstapje maken en ook de horeca is daar blij mee. Perifere locaties blijven altijd aantrekkelijk.' Ad Huijzers is aan tafel geschoven om ook de gebieden buiten Tilburg aan de orde te brengen: 'Hoe moet een verbinding gemaakt worden met bedrijventerrein De Kets II in Kaatsheuvel, een weg en dan woningbouw? Er wordt gekeken naar een transformatiegebied waar je wonen en werken kunt combineren. Grote schoenendozen van acht hectare krijgen vanzelfsprekend een speciaal plekje, maar mensen die klein begonnen zijn en uitbreiden tot 500 m² of 2000 m² passen prima in een transformatiegebied.' Wonen en werken in de wijk is heel wenselijk. Joost Möller vertelt dat er een uitgebreide discussie over is geweest. Het is in de loop van de jaren wel een ander soort wonen en werken geworden dan vroeger. Geen grondbewerkingsbedrijven met veel herrie, maar bedrijvigheid die minder belastend is voor de omgeving. De wethouder geeft aan dat half oktober een herstructuringsnota is aangenomen in de commissie Economie. 'Een van de belangrijkste zaken daarin is dat we 70 ha. aan binnenwijkse bedrijventerreinen weg gaan halen. Die gaan wij transformeren naar andere gebieden. Daar valt bijvoorbeeld de Piushaven onder en... ach, het is een hele lijst, daarvoor verwijs ik bij deze naar de bijlage van de nota', lacht Möller. In zijn ogen is de transformatie een goede oplossing. Bedrijvigheid wordt onttrokken aan de stad en verplaatst naar de rand waar bedrijven beter tot hun recht komen. Volgens CB Richard Ellis heeft dit geen substantiële invloed op investeerders. 'Het is belangrijker dat middels secundaire voorwaarden als parkmanagement een totaal kader gecreëerd wordt voor een aantrekkelijk gebruikersgebied met een ‘sustainable’ locatie als resultaat. De belegger volgt de gebruiker.'

Midden-Brabant kleurt
Acteren steden individualistisch bij de invulling van bedrijventerreinen of wordt er op regionaal niveau samengewerkt aan een totaal plaatje? Robert Peters reageert
eenstemmig met de anderen: veelal individualistisch. 'Er wordt niet gewerkt aan een structurele Midden-Brabant oplossing.' Adriaan Molenschot tilt de kwestie naar het niveau BrabantStad. 'In een regio zal ieder haar individuele kracht uitnutten binnen het platform van BrabantStad. Daarbinnen ga je fragmenteren: waar hebben we behoefte aan en probeer hier zoveel mogelijk invulling aan te geven.' Ad Huijzers vindt dat gemeentes moeten praten over de eigen meerwaarde. Je moet van elkaar weten wat je te bieden hebt. Het maakt de BOM niets uit waar bedrijven zich vestigen, als het maar in Brabant is. 'De BOM haakt aan bij de profilering die BrabantStad aanhoudt. Eindhoven met Brainport, Breda dat zich graag op internationale bedrijven richt en ‘s-Hertogenbosch met de zakelijke dienstverlening. Dan blijft er nog héél veel over voor Tilburg. Er zijn zoveel mogelijkheden en op logistiek gebied is Tilburg heel sterk.' Ad Wijnhoven legt uit waarom zijn Iron Mountain gekozen heeft voor een nieuwe vestiging in Tilburg. Reden is de verder toegenomen vraag van Nederlandse bedrijven naar mogelijkheden om kostenefficiënt en veilig informatiedragers op te slaan en te archiveren. Iron Mountain is wereldwijd, zo ook in Nederland, leider in het beschermen, opslaan en beheren van digitale en fysieke informatie. 'Vanuit de huidige Benelux-gedachte hebben we gekeken naar alternatieve locaties met een zeer goede logistieke ligging. Het kostenaspect en de werkgelegenheid waren bepalend in onze keuze. 'De factor arbeid is cruciaal gebleken bij het vestigingsklimaat de afgelopen jaren', beaamt ook Möller. 'Daarom leggen we in Tilburg al relatief lang de combinatie met het onderwijs en daarbij is aansluiting bij het bedrijfsleven de crux.'

Kantorenmarkt
Als zesde stad van het land hangt Tilburg onderaan als het gaat om kantorenstad. Moet de gemeente of de projectontwikkelaar hierin een voortrekkersrol spelen of moeten we eerst trachten invulling te geven aan de dienstverlening wil de gespreksleider weten. Robert Peters: 'Het onderwijssysteem ligt er, daar schort het niet aan. Het is zaak om de mensen die daar vandaan komen een werkplek binnen Midden-Brabant te kunnen bieden. En dat is een lastig verhaal. Kijk naar het vertrek van de corporates de afgelopen vier jaar. Dat zijn bewegingen uit economisch perspectief. Zij hebben een bepaalde schaalgrootte nodig die Tilburg niet kan bieden.' Dat is het probleem van Tilburg, reageert de wethouder. 'We hebben veel te weinig gebouwd de afgelopen jaren. We hebben kantoren die niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd en waarvoor relatief hoge huren worden betaald. Maar vanwege de schaarste is er niet de druk om deze ‘oude meuk’ op te knappen en te renoveren. Want de panden worden toch wel verhuurd bij gebrek aan beter.' In de ogen van Robert Peters is kwalitatief goede kantoorruimte gewoon schaars. 'De Tilburgse markt is niet groot. We moeten niet de illusie hebben dat we meerdere grootschalige kantoorlocaties tegelijkertijd succesvol in de markt kunnen zetten. Ik onderschrijf wel een behoefte aan kantoorruimte in Tilburg. We moeten een kantorenstad creëren met een gezonde ambitie zonder te bouwen voor leegstand.' Onlangs is de gemeente begonnen met de sanering van het project Kempenbaan. De timing moet afhangen van de opname van de markt. 'Je kunt creatief denken en gefaseerd bouwen en wellicht de leges gefaseerd innen. In Tilburg is het altijd zo geweest, dat wanneer gebouwen herrijzen, de interesse voor bedrijfshuisvesting ontstaat. Men heeft geen zin om twee jaar te wachten totdat er een nieuw kantoorgebouw staat. Het kip en het ei verhaal', aldus bedrijfsmakelaar Weenink. Met deze inventieve visie op de ontwikkeling van de kantorenmarkt sluit Erik Kamps het BOB Debat. Hij werpt een laatste blik uit het raam in de diepte. 'De uitvalswegen zitten momenteel vol, we kunnen met een gerust hart nog een borreltje drinken.'