Net als de rest van Nederland, kampt de regio Midden-Brabant met leegstaande bedrijfspanden in de stad en op bedrijventerreinen. Wat moet er met deze panden gebeuren? Is hergebruik mogelijk? Of is sloop een betere keuze? En waarom wordt er nog steeds nieuw gebouwd terwijl er zoveel leeg staat? Uit dit BOB Debat over bedrijfshuisvesting blijkt dat er ondernemers zijn die bij een verhuizing best voor een bestaand pand willen kiezen, maar dat nieuwbouw vaak toch noodzakelijk blijkt.

Midden-Brabant heeft verschillende soorten bedrijfshuisvesting zoals retail, kantoren (al zijn dat er niet veel vergeleken met andere regio’s), en panden op bedrijventerreinen en industriegebieden. Iedere branche heeft een andere oppervlakte nodig. Alphons van Erven (divisie directeur van Rhenus Logistics) verwacht dat de vraag naar kantoorruimte nog verder af zal nemen. 'Als ik kijk naar onszelf; door verdergaande automatisering is ons kantoor steeds kleiner geworden.' Wethouder Economische Zaken bij de gemeente Tilburg, Erik de Ridder meldt: 'We willen graag actief meewerken aan herbestemming maar het is gebleken dat dit maar op een paar plekken kan.' Het antwoord op de vraag wat er moet gebeuren met leegstaande panden die niet voor hergebruik in aanmerking komen, is simpel maar doet pijn. 'Ergens zal geld verdampen', schetst Raimond Weenink, bedrijfsmakelaar gespecialiseerd in logistiek vastgoed. 'Vaak geldt dit voor banken. Maar doordat zij hun verlies nemen, is het voor bedrijven lastig om geld te lenen.' Wethouder De Ridder bevestigt: 'Inderdaad, ergens moet de pijn gevoeld worden. Wij incasseren die pijn door alle meevallers op de begroting die we gespaard hebben, nu te gebruiken. We stellen orde op zaken in ons grondbedrijf en schrijven 73 miljoen euro af op onze begroting.' Hij beseft dat dit de burgers van zijn gemeente geld kost. Hij voorspelt echter ook goede tijden met de ontwikkeling van Vossenberg II.

Flexibel kantoor
De tijd dat ondernemers hun pand als investering of pensioenvoorziening konden gebruiken, is voorbij. De debaters zijn het erover eens dat een bedrijfspand afgeschreven moet worden en dus geen garantie is voor kapitaal. Marc Vissers (Aan de Stegge Twello) voegt hieraan toe: 'Alleen de grond zal in de toekomst het grootste deel van de waarde bepalen, mede gelet op het schaarser worden van grond.' Behalve de wethouder en de al geciteerde heren zijn ondernemers uit verschillende branches aangeschoven bij het debat, zoals een architect en een gebiedsontwikkelaar. Louis van Stralendorff, eigenaar van Interselling, leidt het gesprek in goede banen. Namens Regus - dat ruimte aan de Hart van Brabantlaan in Tilburg beschikbaar stelt voor dit debat - vertelt directeur Zuid-Nederland, Guillaume Meens, hoe deze verhuurder zich aan de huidige markt heeft aangepast. Meens heeft de kantorenmarkt de afgelopen jaren flink zien veranderen. Hij vertelt: 'Toen ik in 2008 bij Regus begon, hadden we 1000 panden wereldwijd en ontvingen we 400.000 klanten per dag. 90% daarvan waren vaste huurders. Nu hebben we 200 locaties meer, en overstijgt ons aantal klanten het miljoen.' Regus heeft 45 kantoorverzamelgebouwen door heel Nederland, met daarin ruimte te huur voor een uur of een dag maar ook voor lange perioden. 'De vraag is verschoven van vaste oplossingen naar flexibele en meer tijdelijke oplossingen. Regus is dan ook continu in beweging om aan de behoeften van de flexibele werker te voldoen', vertelt Meens. Zo lanceerde Regus onlangs samen met de NS het station2station concept. 'Hiermee geven we mobiele professionals en zakelijke treinreizigers de mogelijkheid om te werken op loopafstand van grote stations.' Deze zogenaamde third place werkplekken bieden een huiskamerachtige setting met alle benodigde zakelijke faciliteiten.

Nieuwbouw is noodzaak
Hoewel ondernemers best bereid zijn bij een verhuizing voor een bestaand pand te kiezen, voldoen veel panden simpelweg niet. Bedrijfsmakelaar Weenink: 'Alle panden op bedrijventerreinen die 20 tot 25 jaar geleden gebouwd zijn, voldoen niet meer wat betreft brandveiligheid, hoogte en energiezuinigheid.' Daardoor is nieuw blijven bouwen dus noodzakelijk. Door technologische ontwikkelingen en de opkomst van e-commerce heeft de logistieksector steeds grotere aantallen vierkante meters nodig. Maar er is vrijwel geen bestaande bouw beschikbaar met oppervlakten van 10 duizenden vierkante meters. Top Trucks is zo’n pas verhuisde onderneming. Eigenaar Bart Spierings vertelt: 'We zochten een groot terrein met een klein kantoor en dat bleek lastig. Uiteindelijk hebben we een pand gekocht op Katsbogten in Tilburg dat al twee keer aangeboden was op een executieveiling. Ik heb ervoor gekozen nu te investeren zodat mijn bedrijf kan groeien. Wat de eindwaarde is als wij er weggaan, dat zien we dan wel.' Top Trucks kon dus wel terecht in een bestaand gebouw, mede doordat de prijs door de veilingen erg gunstig was. Henny de Haas, eigenaar van Hoppenbrouwers Elektrotechniek in Udenhout koos voor een uitbreiding en grondige verbouwing van het eigen pand. 'We zijn nu een half jaar aan het verbouwen. We hebben overwogen te verhuizen naar een nieuw pand, maar dan zouden we Udenhout moeten verlaten terwijl onze wortels daar al 95 jaar liggen.' Alphons van Erven zocht uitgebreid naar bestaande panden. 'We hebben gezocht van Bergen op Zoom tot aan Venlo en hebben uiteindelijk een nieuwbouwlocatie gevonden in Eindhoven. Bestaande bouw was geen optie, omdat we 60 duizend vierkante meter nodig hebben.'

Tilburg en logistiek
Voor bedrijven in de logistiek is Tilburg een interessante locatie vanwege de aanwezigheid van wegen, spoor en water. Volgens Marc Vissers zou de gemeente bestaande bedrijventerreinen interessanter moeten maken voor nieuwe bedrijfspanden en ondernemers. En ook vanuit de bedrijfsmakelaardij klinkt de roep om bestemmingsplannen te wijzigen zodat panden geschikt gemaakt kunnen worden voor een volgende eigenaar. Maar de overheid zelf geeft aan ook gebonden te zijn aan regels bijvoorbeeld met betrekking tot stank- en geluidsoverlast. Erik de Ridder: 'Maar wat wij wel kunnen doen is samenwerken met andere partijen om leegstand en verloedering te voorkomen. Dat doen we met het herstructureringsfonds. Als een vastgoedeigenaar een pand wil opknappen en daarvoor moet een weg omgelegd worden, dan maken we dat mogelijk.' Hendrik Roozen, van gebiedsontwikkelaar Roozen Van Hoppe bevestigt: 'Wij zijn in onze projecten betrokken bij de totale ontwikkeling van een gebied. De ruimte om dat te doen krijgen we van overheden.'


Duurzaam bouwen
De debaters zijn van mening dat nieuwbouw duurzaam moet zijn of in ieder geval alvast geschikt moet zijn om in een later stadium duurzame oplossingen toe te voegen. Volgens Peter van Hoogmoed (Van Hoogmoed Architecten) is het bouwen van een pand dat in zijn eigen energiebehoefte kan voorzien technisch al mogelijk. En als je goed duurzaam wilt bouwen, is samenwerking tussen alle partijen nodig. 'Ketensamenwerking, bij zowel nieuwbouw als bij het opknappen van bestaande bouw, biedt veel voordelen. Hierin ligt volgens mij de toekomst. Wij koppelen voorbereiding en uitvoering aan elkaar waardoor de verschillende partijen anders met elkaar communiceren. We komen hierdoor tot innovatievere oplossingen. De voorbereiding kost wat meer tijd, maar deze extra investering verdien je gegarandeerd terug in de uitvoeringsfase.' Een voorbeeld van een duurzame verbouwing is het rijksmonument 'bioscoop Cinecitta' in Tilburg. 'Dat wordt een energieneutraal pand', aldus Van Hoogmoed.

Een groen hart
Duurzaamheid is bijvoorbeeld in de autoindustrie business geworden. Voor de bouw kan dit ook gaan gelden. Onder andere architect Van Hoogmoed merkt op: 'In de bouwsector is innovatie in volle gang, nu de overheden en financiers nog.' Leveranciers van hout en staal bijvoorbeeld kunnen al bij de bouw van een nieuw pand garanties geven wat de restwaarde van hun materialen na 20 of 25 jaar is. De bal tot duurzaam bouwen ligt nu dus vooral nog bij de ondernemers. En zijn het dan alleen maar ondernemers met een groen hart die voor duurzame oplossingen kiezen? En is duurzaam ook duur? Alphons van Erven: 'Wij hebben geen uitgesproken groen hart maar besloten om daar waar de duurzame oplossing net zoveel kost als een traditionele, voor duurzaam te gaan.' Een mooie bijkomstigheid was dat achteraf bleek dat ze er zelfs geld op zijn gaan verdienen. 'Bovendien', stelt hij, als je nu niet voor duurzaam kiest, heb je over tien jaar een probleem want dan zit je met een pand dat niemand anders wil hebben.' Henny de Haas zegt over de verbouwing van zijn bedrijf enkele jaren geleden: 'Toen we eenmaal besloten hadden om CO2- neutraal te bouwen, zijn we gestopt met rekenen. En dankzij onder andere een gunstige investeringsaftrek hebben we nu een prachtig duurzaam pand staan dat zeker niet duur is.' Een ander voordeel van duurzaam bouwen is de waarde die een pand behoudt. Een afschrijvingstermijn van 20 of 25 jaar gaat voor duurzame gebouwen niet op. 'Onze nieuwbouw behoudt een groot deel van zijn waarde, onder andere door de goede isolatie en de garantie van 18 jaar die we hebben gekregen op de LED-verlichting', schetst Alphons van Erven.

De binnenstad
De regio Tilburg is aantrekkelijk voor ondernemingen in de e-commerce zoals bol.com dat een enorm pand heeft in Waalwijk. Bedrijven in deze business werken vanuit grote loodsen waarin producten opgeslagen zijn. Vooral kleinere retailers in de binnenstad kunnen de concurrentie met webwinkels niet aan en sluiten hun deuren. Maar zal de binnenstad als winkelgebied haar functie volledig verliezen? Raimond Weenink voorspelt drastisch lagere huurprijzen en een verdere toename van e-commerce. Volgens de wethouder van Economische Zaken wordt zichtbaar zijn de voornaamste functie van een winkel in de stad. De bijbehorende webshop zal de verkoop steeds meer overnemen. 'Knusheid, beleving en sfeer, dat moet de binnenstad bieden', stelt hij. Daarnaast geeft hij aan dat Tilburg in een spagaat zit wat betreft de ontwikkeling van de detailhandel aan de ene kant en die van de logistiek aan de andere kant. 'Tilburg kan voorop lopen met internetlogistiek, maar de binnenstad is een belangrijke werkgever met 10.000 banen. Als we inspelen op de behoefte van bedrijven om een showroomfunctie te creëren op bedrijventerreinen, gaat dat ten koste van de binnenstad.' Hendrik Roozen ziet in Waalwijk het volgende. 'Bol.com wil hier een showroomfunctie creëren bij hun logistieke centrum, maar dat leidt tot veel protest vanuit de detailhandel. Logisch vind ik dat niet, want een deel van hun business is al verdwenen. Ik adviseer hen hun winkel als webshop te gebruiken.' Raimond Weenink geeft aan dat een winkelpand als belegging voorheen het aantrekkelijkste was, maar dat dat tegenwoordig geldt voor logistiek vastgoed. 'Zelfs in de duurste winkelstraat van Maastricht staan panden leeg', merkt hij op. 'En ook in Tilburg is een verschuiving van retail zichtbaar naar de aanloopgebieden.'

Functies combineren
Tot besluit een positieve noot want er liggen zeker ook kansen in de regio. Kansen die leegstand in de toekomst wellicht kunnen voorkomen. Erik de Ridder: 'Ik geloof heilig in functiemenging, zoals nu toegepast wordt bij TalentSquare hier aan de overkant van de Hart van Brabantlaan. Hier combineren we horeca, wonen, werk en faciliteiten zoals een bibliotheek met elkaar.'