BOB Debat Noordoost-Brabant 2012: Bedrijfshuisvesting

In Nederland staat momenteel een record aantal kantoorgebouwen leeg: ruim zeven miljoen m². De recessie, het stijgend aantal flex- en thuiswerkers en de keuze voor nieuwbouw zijn hiervan de belangrijkste oorzaken. Maar hoe kan verdere leegstand worden voorkomen? En wat te doen met deze kale lege panden? Een verslag van een debat met elf betrokken partijen onder leiding van bedrijfssocioloog en communicatiespecialist Bert Damen.


Uitgave: Nov-Dec 2012
Thema’s: Flexibele werkplekken Debat Bedrijfshuisvesting

Het BOB Debat vindt plaats bij Regus op het Stationsplein in Den Bosch. Regus verhuurt op prominente plekken kantoorruimte, virtuele kantoren en vergaderruimtes. Als ‘s werelds grootste aanbieder van flexibele werkplekoplossingen volgt het bedrijf de laatste ontwikkelingen op het gebied van Het Nieuwe Werken nauwlettend. Bas van Essen, General Manager van Regus Den Bosch, vertelt: 'We zien de trend steeds meer van een traditioneel kantoor naar mobiliteit per minuut verschuiven. Nu is tien procent van onze kantoren zeer flexibel ingericht. Dat wil zeggen: een bureau, stoel en internetverbinding. Ik verwacht dat de komende jaren deze werkplekken gaan verdrievoudigen. De reden? Mensen willen op flexibelere plaatsen en tijden werken. Daarnaast groeit het aantal zzp’ers, mede vanwege de crisis.'

Verborgen leegstand
De Nederlandsche Bank waarschuwde in februari van dit jaar voor een derde crisis na de kredietcrisis en de eurocrisis: de vastgoedcrisis. Hoewel Den Bosch onder het Nederlandse gemiddelde van ruim veertien procent kantorenleegstand zit, lijkt ook de Brabantse hoofdstad niet te ontsnappen aan deze landelijke ontwikkelingen. Diverse grote kantoorgebruikers, waaronder Ctac, BDO, Ricoh en Cinop, hebben de afgelopen periode gekozen voor nieuwbouw. De ruimten die deze gebruikers achterlaten, heeft het aanbod in de stad flink opgeschroefd. Daarnaast speelt mee dat Den Bosch verschillende bedrijven heeft zien vertrekken, waaronder KPMG. Uit onderzoek van RSP Makelaars, al bijna 25 jaar actief op het gebied van zakelijk vastgoed in de regio, blijkt dat er 185.000m² aan kantoorruimte in Den Bosch leegstaat. Antoon van de Water, vennoot en bedrijfsmakelaar van RSP Makelaars: 'In dit onderzoek hebben wij 90 gebouwen meegerekend die momenteel leegstaan en/of binnen het komende half jaar leeg komen en waarvoor nog geen nieuwe huurder of eigenaar gevonden is.' Volgens Jaap Tholen, agency bij DTZ Zadelhoff, een grote landelijke speler in de kantoren-en bedrijfsruimtemarkt, is het probleem nog groter omdat er sprake is van verborgen leegstand. 'Bedrijven krimpen in en hebben vanwege het stijgende aantal flex- en thuiswerkers minder plek nodig per werknemer. Huurders en eigenaren/gebruikers zitten daardoor dikwijls te ruim in hun jasje. Ze kampen met een verborgen overschot aan vierkante meters die de markt opkomen, zodra huurcontracten ten einde lopen. Het exacte leegstandscijfer is lastig inzichtelijk te krijgen.'

Bottom-up
Naast de economische aspecten is de leegstandproblematiek ook van invloed op het fysieke en sociaal-maatschappelijke leefklimaat. Leegstand leidt dikwijls tot verloedering en verpaupering, zowel van de panden als van de directe omgeving. Michael Bol, architect van Molenaar & Bol & Van Dillen Architecten en tevens voorzitter van het Bosch Architectuur Initiatief (BAI), pleit voor een bottom-up stedenbouw aanpak. 'Kijk naar de behoeften vanuit de wijk en directe omgeving. Zie kansen voor ontwikkeling en probeer out of the box te denken. Er is in Den Bosch voldoende creativiteit aanwezig. Geef deze energie ook de ruimte. Dat geldt voor ontwikkelaars, maar ook de gemeente kan bijdragen door flexibeler met bestemmingsplannen om te gaan.' Paul Jansen van Jansen Raadgevend Ingenieursbureau noemt een idee voor een andere invulling: 'Het scheiden van wonen en zorg is de komende jaren een belangrijk speerpunt. Verzorgingstehuizen worden straks onbetaalbaar. Hierdoor gaan meer kinderen hun ouders in huis nemen. Dat vraagt om een heel ander type huisvesting. Daar kun je nu al op inspelen door leegstaande kantoren te transformeren in speciaal aangepaste woningen.'

Samenwerking
De gemeente Den Bosch heeft een sturende rol in het beleid op de kantorenmarkt. 'Maar wat merken de commerciële partijen in de markt hiervan?', wil gespreksleider Bert weten. Jaap kan een goed voorbeeld geven waarin de gemeente en DTZ een vruchtbare samenwerking zijn aangegaan. Hij vertelt: 'Van Heineken kregen we een verkoopopdracht voor het hoofdkantoor op de Rietveldenweg. Een groot kantorencomplex met daarnaast een fabriekshal. De hal konden we gemakkelijk kwijt, maar voor het kantoorgebouw moesten we op zoek naar alternatieven. Samen met de gemeente hebben we TNT naar voren geschoven, waardoor het gebouw gesloopt is en er een nieuw distributiecomplex gerealiseerd kon worden. De gemeente zou nog vaker de regierol naar zich toe moeten trekken om de markt in beweging te krijgen.'

Nieuwbouw
De mening over nieuwbouw is aan tafel sterk verdeeld. Zo is Antoon daar absoluut geen voorstander van. Hij pleit voor een rigoureuze aanpak: 'Alle gemeenten in Nederland zouden als een blok moeten optrekken en alle nieuwbouwplannen voorlopig moeten weigeren, zodat eerst het vastgoed wordt benut dat momenteel leegstaat. Zo ontstaat er geen concurrentie tussen gemeenten en kunnen bedrijven ook niet meer dreigen met vertrek, indien zij geen medewerking vanuit de gemeente krijgen.' Volgens Berry Bruekers van de afdeling Economische Zaken van de gemeente ‘s-Hertogenbosch, ligt de situatie complex. 'Er spelen in onze beleidskeuzes verschillende zaken mee, waaronder politieke, sociale, maatschappelijk en economische afwegingen. Soms wil je bijvoorbeeld een bedrijf voor de stad behouden. Dat levert immers banen op en is goed voor de Bossche economie. Iedere casus is uniek en willen we daarom afzonderlijk beoordelen.' Jaap merkt op dat de markt het probleem deels zelf al oppakt. 'Als je naar de grote corporates kijkt, zie je dat een groot deel van hen het inmiddels maatschappelijk niet verantwoord vindt om een nieuw gebouw ergens neer te zetten.' Joost de Bruijn, ontwikkelmanager van De Gruyter Fabriek bij de BIM (Bossche Investerings Maatschappij), sluit nieuwbouw niet uit. 'Vernieuwing is goed voor de gebiedsontwikkeling, zolang het maar een herbestemming betreft van bestaande gebieden. Behoud van het gebouw zoals bij De Gruyter Fabriek heeft mijn voorkeur, maar bij kansarm vastgoed moet je nieuwbouw niet uitsluiten.'

De Gruyter Fabriek
Als goed voorbeeld van geslaagd herbestemmingsproject in Den Bosch wordt De Gruyter Fabriek aangehaald. De fabrieken en kantoren van de voormalige levensmiddelenfabrikant aan de Veemarktkade zijn getransformeerd tot een broedplaats voor creatieve ondernemers. Het grootste bedrijfsverzamelgebouw van Nederland heeft momenteel zelfs een wachtlijst. 'Waarom willen ondernemers juist op deze plek gaan zitten?', wil Bert van Joost weten. 'Creatievelingen hebben een voorliefde voor oude, vooroorlogse gebouwen. Als je hen in een nieuwbouwpand in de Maaspoort zou huisvesten, worden zij niet gelukkig.' De Gruyter Fabriek is al sinds 1986 in handen van de BIM. De eigenaar investeerde maar liefst 17 miljoen euro in de herbestemming van dit industriële erfgoed met monumentenstatus. 'De afgelopen jaren hebben we het gebouw in oorspronkelijke staat hersteld en voorzien van moderne faciliteiten. Onderzoek toont aan dat waar je creatieve ondernemers bundelt, je vijf jaar later economische groei ziet. Logisch dat je als projectontwikkelaar hierop in wilt spelen.'

Kruisbestuiving
Wat Michael en Antoon zo aanspreekt in De Gruyter Fabriek is de branding die het gebouw heeft gekregen. 'Door een incubator gedachte is er een hele nieuwe energie ontstaan. Er wordt bijna een behoefte gecreëerd', aldus de architect. Joost: 'Het is meer dan alleen een ruimte die je verhuurt: het is een heel concept.' De BIM speelt volgens Joost dan ook een actieve en betrokken rol in het aanzwengelen van de onderlinge kruisbestuiving. 'Zo zorgt BIM er bijvoorbeeld dat ze de bewoners persoonlijk kennen. Daarnaast organiseert BIM diverse activiteiten om bewonerscontacten te stimuleren, zoals een tweejaarlijkse barbecue. Ook maken we een eigen Gruyter Magazine, zodat bewoners een platform hebben. Niet alleen het unieke gebouw, maar ook het extra’s wat wij doen als verhuurder maakt ons onderscheidend.'

Creatieve sector
Het aantrekken van startende en/of creatieve zzp’ers is populair blijkt onder de debatdeelnemers. Zo probeert ook Paul van de Wiel, regiomanager van Ad Hoc Den Bosch, deze doelgroep te enthousiasmeren voor een werkruimte. 'Als leegstandbeheerder bieden wij tijdelijke en voordelige woon- en werkruimte. Veel ondernemers starten op hun zolderkamer. Op deze manier bieden we hen de mogelijkheid om de eerste stap te zetten naar een eigen werkruimte. Zo krijgen zzp’ers een kans om een professionele start te maken. Maar dan zonder dat ze vastzitten aan hoge huren of langlopende contracten.' Ook Harrie Verel, directeur van Schadébo Professioneel, wil in zijn pand dat half december aan de Diavottenweg vrijkomt, zelfstandige ondernemers plaatsen. Harrie schreef in zijn zoektocht naar een herbestemming voor de voormalige koffiebranderij in de Rietvelden een prijsvraag uit onder studenten van het Koning Willem I College. 'Met een hele waslijst ben ik naar Berry gestapt om te kijken welke plannen haalbaar zijn. De winnende ideeën voor een studentenhostel of zorgcentrum bleken helaas niet mogelijk te zijn.' Michael is benieuwd of Harrie daarover een strijd is aangegaan met de gemeente. 'Twee ruwe koppen maken samen een mooie diamant. Ik ben dus niet bang om een discussie aan te gaan. Maar er zijn genoeg plannen die wel uitvoerbaar zijn. Daar wil ik nu eerst naar kijken. Ik ben nu op zoek naar gelijkgestemden die willen werken in een historisch pand, waarvan ze voor een deel eigenaar zijn. Een soort Gruyter Fabriek, maar dan op kleine schaal.'

Functionaliteit
Richard van Dongen, managing director van Oxplus, is van mening dat bedrijven zelf beter over hun huisvesting moeten nadenken. Hij vertelt: 'Als adviesbureau op het gebied van onder meer asset, service en facility management zien we dat bedrijven efficiëntere afwegingen kunnen maken. Onze ICT-oplossingen kunnen hen helpen bij het inzichtelijk maken van keuzes. Is het verstandig om te verhuizen of is het juist rendabel om een pand op te knappen? Kunnen afdelingen worden samengevoegd? En hoe kan het onderhoud beter worden gepland, zodat een gebouw langer mee kan gaan?' Bert wil van Richard weten waar hij zelf onder meer op heeft gelet bij het maken van de keuze voor het eigen kantoorpand. 'Oxplus is dit jaar verhuisd naar een statig pand in de Postelstraat. Representativiteit vinden we belangrijk, maar functionaliteit eveneens. In ons nieuwe onderkomen kunnen we vergaderen, workshops geven en onze consultants een thuisbasis bieden. Je ziet dat een gebouw steeds vaker afgestemd moet zijn op de eindgebruiker en de flexibiliteit van een organisatie. Misschien gaat een bedrijf de komende jaren uitbreiden of juist met minder mensen hetzelfde werk doen. Daar moet een gebouw op aangepast kunnen worden.'

Trends
Ook volgens Albert van der Sanden, technisch directeur van Installatieadviesbureau Becks, moeten er meer toekomstgerichte keuzes gemaakt worden. 'Energie gaat de nieuwe m² prijs bepalen', zo voorspelt hij. 'Gebouwen worden neergezet voor 60 jaar. Maar dat is vaak voor een veel te lange periode. Nieuwe technieken en standaarden zorgen voor een veranderd tijdsklimaat.' Berry haalt als voorbeeld daarvan het leeggekomen pand van KPMG op Pettelaarpark aan. 'Het kantoorpand is in de jaren ‘90 neergezet, maar heeft een energieklasse G. Dat kantoor is minder in trek vanwege de energie-eisen die tegenwoordig gesteld worden.' Oude gebouwen moeten volgens Joost dan ook eerder worden afgeschreven. 'Deze periode is hard nodig om vastgoed te resetten, zodat vraag en aanbod beter op elkaar worden afgestemd. De luchtbel wordt daarmee uit de economie gehaald.' Volgens Albert zie je steeds vaker dat er wordt gekozen voor handhaving van bestaande gebouwen. 'Neem bijvoorbeeld Chalet Royal, 1931 congrescentrum Brabanthallen of het oude Essentgebouw dat verkocht is aan Brand Loyalty. Als installatie adviesbureau zijn we bij dit laatste project betrokken geweest. We hebben de grondbeginselen vastgelegd hoe je met een dergelijk gebouw om kunt gaan. Ook de duurzaamheid door verbouwingen is dan al op een hoog niveau en belangrijk voor de energieklasse.' Jaap merkt op dat niet ieder bedrijf de financiële slagkracht heeft om een gebouw te strippen. 'Veel eigenaren hebben wel de wil om een dergelijk project op te pakken, maar niet de middelen.'

Conclusie
De stelling van Jaap dat het belangrijk is om een onderscheid te maken tussen kansarm, kanshebbend en kansrijk vastgoed vindt veel bijval. Paul Jansen: 'Bij een kansloos gebouw zul je moeten afschrijven. Door herontwikkeling en/of sloop maak je ruimte voor nieuwe kansen en impulsen.' Dat vindt ook Harrie: 'Er is een hoge woningnood in ons land. Ik zou mijn pand bijvoorbeeld graag willen verbouwen tot een wooncomplex, maar dat kan nu niet aangezien dit niet binnen het geldende bestemmingsplan past.' Antoon verwacht dat het leegstandprobleem voorlopig blijft bestaan: 'Ook als de economie aantrekt, zal er de komende jaren minder zakelijk vastgoed nodig zijn. Daarom moeten we alles aangrijpen om gebouwen te kunnen transformeren.' Over de concrete invulling van de oplossingen wordt door de debatdeelnemers verschillend gedacht. Maar over de eindconclusie is iedereen het eens: leegstaande kantoren vragen om een creatieve en flexibelere aanpak. Door overheden, verhuurders, eigenaren en projectontwikkelaars.

< Alle thema's