Een bedrijfspand is meer dan alleen een visitekaartje. Om deze stelling draait het BOB debat over bedrijfshuisvesting vandaag. Gespreksleider Bert Damen is onder meer benieuwd naar wat goede huisvesting voor ondernemers betekent, wat een grote stap zoals een verhuizing hen heeft opgeleverd en welke inspirerende adviezen de debatdeelnemers aan de lezers van het magazine van Regio business mee willen geven.

Het BOB Debat vindt plaats in het hoofdkantoor van specialist in IT- en documentmanagementoplossingen Ricoh Nederland, dat afgelopen voorjaar een gloednieuw pand in het Paleiskwartier betrok. Met het gebouw is ‘s-Hertogenbosch een landmark rijker: vanuit alle richtingen is het kantoor te herkennen aan het uitgesproken ontwerp en de felle rode letters. Vanaf het restaurant op de bovenste twee etages kijk je onder meer uit op de Sint Jan en de spoorzone. Ook is er een indrukwekkend uitzicht op de Gement en bij goed weer is zelfs de Pagode van de Efteling zien. Het elf verdiepingen tellende gebouw draagt dan ook de toepasselijke naam Belvédère, dat letterlijk mooi uitzicht betekent. En daar genieten de debatdeelnemers volop van, aangezien het debat plaatsvindt in de opvallende glazen uitstekende punt op de bovenste verdieping.

Andere tijden
Aan tafel geschoven zijn bedrijfsmakelaars RSP en DTZ Zadelhoff, Tarra architectuur & stedenbouw, vastgoedspecialist HEVO, vastgoedeigenaar BIM en een drietal bedrijven die onlangs zijn verhuisd: Ricoh, online marketing bureau Have A Nice Day en IT-bedrijf Ctac. Bert Damen leidt het debat en trapt af met een vraag aan gastheer Carol Dona, tot april van dit jaar CEO van Ricoh en sindsdien Executive Chairman. ‘Wat waren jullie beweegredenen om te verhuizen vanuit Bolduc, dat toen het pand in 1995 opende ook wel het ‘Kantoor van de Toekomst’ werd genoemd?’ Dona: ‘Bolduc voldeed niet meer aan onze eisen en die van de huidige tijd. We zijn met de verhuurder in gesprek gegaan over verbouwing, maar die hing een bepaald prijskaartje aan ons wensenlijstje. Deze onderhandelingen vonden plaats in 2007, een hele andere tijd: er was nog geen crisis en van leegstand was amper sprake. Destijds stelden verhuurders zich vaak arrogant op en had je als huurder weinig in de melk te brokkelen. Samen met vastgoedspecialist en adviseur HEVO zijn we toen op zoek gegaan naar alternatieven. We kozen uiteindelijk voor nieuwbouw in het Paleiskwartier omdat we daar een kantoor konden realiseren dat binnen onze visie past. Duurzaamheid was bij de bouw en de inrichting van het nieuwe pand een belangrijk aandachtspunt. Tevens wilden we graag dichtbij het centraal station gevestigd
zijn, zodat we onze medewerkers kunnen stimuleren om met het openbaar vervoer te komen. Ons nieuwe mobiliteitsplan heeft naast het duurzame aspect bovendien een enorme kostenbesparing opgeleverd.’

Eigen randvoorwaarden
Ook Ctac koos ervoor om de verhuisdozen te gaan inpakken. Cooymans, DGA en oprichter van het bedrijf dat IT-oplossingen van Microsoft en SAP verkoopt en leading is in applicatie-aware Cloud Services, startte het IT-bedrijf in 1992 in de oude fietskelder van de Gruyter Fabriek. Van daaruit groeide Ctac door naar Pettelaarpark en vervolgens door naar de Goudsbloemvallei in de Maaspoort. Nu is het bedrijf terug op een vertrouwde plek: het Pettelaarpark, waar Ctac samen met BDO in het voorjaar van 2012 een nieuw kantoorgebouw van 13.000 m² betrok.

Jeroen Carels, commercieel manager van de BIM, is nieuwsgierig: ‘Waarom koos Ctac niet voor een bestaand pand of het Paleiskwartier?’ Cooymans: ‘Wij konden niet de juiste combinatie van een geschikte locatie met een goed pand vinden. Daarnaast wilden wij graag een zichtlocatie aan de A2. Pettelaarpark was voor ons de enige optie: dit bedrijvenpark scoort altijd uitmuntend in ieder onderzoek en is de mooiste locatie tussen Londen en Parijs.’ De realisatie van het pand duurde, na enige vertraging met bouwvergunningen, uiteindelijk vijf jaar. Vrij uniek is dat de huurders hun eigen randvoorwaarden hebben weten te creëren. ‘Eén van de belangrijkste eisen was dat het pand voldeed aan duurzaamheid. Maar dan wel op een bedrijfseconomisch verantwoorde manier, zodat de investeringen kunnen worden terugverdiend. Zo hebben wij onder meer warmte/koude opslag in de bodem, een gescheiden waterafvoer en diverse maatregelen genomen om het elektriciteitsverbruik te reduceren.’

Kansarm of kansrijk?
Hoewel de beslissingen om te verhuizen door de twee bedrijven nog voor de crisis werden gemaakt, stuitte het achterlaten van het lege aantal vierkante meters ook op de nodige kritiek. ‘Leegstand is een groeiend probleem. Wat vinden jullie van deze ontwikkeling?’, wil de gespreksleider weten. Ronald van Riet, vennoot en medeoprichter van RSP: ‘Wij vinden dit als makelaars zeer verontrustend. ‘s-Hertogenbosch is bij uitstek een stad met veel verschuivingen in bedrijfslocaties zodat nieuwbouw leegstand oplevert, hetgeen allerlei negatieve effecten heeft. Dit schept grote verantwoordelijkheid bij gemeente en marktpartijen.’ Marijn Dekker, manager herontwikkeling kantoren bij Hevo, noemt leegstand zonde. ‘Ik ben ervan overtuigd dat ieder leegstaand pand een doel heeft, alleen moet je de juiste match met een gebruiker vinden. Daar ligt voor mij de uitdaging.’ Volgens Robert Peters, adjunct-directeur van DTZ Zadelhoff, is er een driedeling te maken in de verschillende gebouwen: ‘Kansarm wil zeggen: een slechte locatie en een slecht pand. Kanshebbend houdt in: een goede locatie en slecht pand. Kansrijk betekent: beide zijn prima in orde. Door te investeren in een pand dat kanshebbend is, toon je als belegger of ondernemer visie. Dat mag wat mij betreft veel vaker gebeuren.’ Dekker noemt als geslaagd voorbeeld Brand Loyalty dat onlangs verhuisde naar het oude PNEM-pand, gebouwd in de kenmerkende Bossche Stijl. ‘Brand Loyalty wilde naar een bestaand kantoorgebouw op een locatie direct naast het station verhuizen. Voordat het pand in gebruik kon worden genomen, moest het gebouw een ingrijpende renovatie ondergaan. Het resultaat mag er wezen. Daar maakt het bedrijf in zijn marketing dan ook dankbaar gebruik van. Dat kan ook een belangrijke toegevoegde waarde van huisvesting zijn.’

Emotie
Ook De Gruyter Fabriek wordt als voorbeeld aangehaald. Eigenaar BIM investeerde fors in het opknappen van dit industrieel erfgoed. ‘Tot welke categorie behoorde dit gebouw voor de renovatie eigenlijk?’, vraagt Damen aan Carels. ‘Sommige delen zagen er behoorlijk slecht uit en er was aanzienlijk veel opslagruimte. De Gruyter werd dan ook dikwijls als kansarm bestempeld. Door bewoners te verplaatsen en grondig te renoveren hebben we een kansrijk gebouw gecreëerd: door de recente komst van PlantLab hebben we voor onze 55.000 m² een bezettingsgraad van ruim 99% gerealiseerd’, vertelt de commercieel manager trots. Architect Jeroen van de Ven, betrokken bij de herinrichting van De Gruyter en tevens bewoner, vult aan: ‘Door de emotie en het verhaal achter dit historische pand en het hele concept is kansarm omgebogen tot kansrijk. De kracht van De Gruyter ligt bij de verschillende doelgroepen die het industriële pand aantrekt en de onderlinge kruisbestuiving die er tussen jong en gevestigd talent ontstaat.’

Stoute schoenen
Have A Nice Day, destijds nog Digibiz, koos bewust voor een verhuizing richting De Gruyter. Directeur Martijn Vervoordeldonk: ‘Twaalf jaar geleden zijn we begonnen in de binnenstad, waar we uit ons jasje groeiden. Vervolgens vestigden we ons op bedrijventerrein De Brand, waar Digibiz in een kleurloos pand zat dat net zo goed een accountantskantoor had kunnen zijn. Als online marketing bureau riepen we dat we creatief waren, maar straalden dit richting onze klanten totaal niet uit. Daarnaast wilden we een aantrekkelijk bedrijf zijn voor het aantrekken van jonge professionals. In De Jamfabriek, onderdeel van De Gruyter,
vonden we een inspirerende locatie die matcht met wat wij doen en wie we zijn.’ Dekker: ‘Het is het belangrijk dat een bedrijf zich  kan identificeren met het pand waarin ze zitten. Dat zie ik ook terug bij onze klanten, die ons vanuit diverse branches raadplegen bij ingewikkelde huisvestingsvraagstukken.’ Digibiz betrok De Jamfabriek samen met concullega Tribal Internet Solutions. ‘Sommigen verklaarden ons voor gek door samen met onze concurrent te gaan hokken, maar wij zagen kansen in een onderlinge kruisbestuiving en kennisdeling. Pas later bleek dat samengaan in ‘Have A Nice Day’ de beste optie was. Zo konden we ons sterker maken in woelige economische tijden’, aldus Vervoordeldonk. Mariëlle Ploegmakers van Regio Business is benieuwd: ‘Geheel tegen de stroom in koos je er als ondernemer bewust voor om in crisistijd te verhuizen. Hoe kwam het dat je toch de stoute schoenen durfde aan te trekken? Vervoordeldonk: ‘Ik geloof niet in stilzitten wanneer je geknipt en geschoren wordt. Door actie te ondernemen kun je het onderscheid maken: je moet je juist nu profileren en laten zien dat je er bent. Huisvesting speelt daarbij een belangrijke rol.’

Het Nieuwe Werken
Gian Ploegmakers van Regio Business stelt de vraag: ‘Is voor de gemiddelde MKB’er bedrijfshuisvesting alleen een kostenpost of voegt het daadwerkelijk iets toe aan zijn visie? Vervoordeldonk: ‘Wij zijn niet alleen van onderkomen gewisseld, we hebben met Het Nieuwe Werken 3.0 een heel nieuw concept neergezet: werken in een duurzame en inspirerende omgeving en het delen van onze kennis met elkaar, klanten en andere bedrijven. We bieden daarom flexplekken -en onderkomen- aan diverse partners en start-ups’, aldus de online marketing directeur. Van de Ven noemt De Jamfabriek het voorbeeld van een succesverhaal uit De Gruyter. ‘Door samen te werken en kennis te delen is er een vliegwiel ontstaan, waardoor deze bedrijven meer successen behalen.’ Ook Ricoh en Ctac grepen de verhuizing aan om een nieuwe werkwijze te lanceren. Ricoh ontwikkelde ‘de Ricoh Manier van Werken’ en Ctac ‘De Nieuwe Aanpak’, kortweg DNA genoemd. Hierdoor konden ze de nodige vierkante meters besparen. ‘Maar is Het Nieuwe Werken of een eigen draai daaraan voor ieder bedrijf of iedere medewerker geschikt?’, vraagt Damen. Peters: ‘Door de digitalisering komt het tijd- en plaatsonafhankelijk werken voor steeds meer werknemers dichterbij. Wanneer je als werkgever goed op output kunt sturen en beoordelen is Het Nieuwe Werken voor een bedrijf makkelijker in te voeren. En de medewerker moet de verantwoordelijkheid ook aankunnen.’ Volgens Cooymans is Het Nieuwe Werken ook sterk afhankelijk van het type medewerker: ‘Het ligt ook aan de persoonlijkheid en/of functie van iemand. Zelf ben ik bijvoorbeeld aanzienlijk productiever wanneer ik thuis werk, omdat ik op kantoor continu wordt aangesproken.’ Van Riet merkt op dat er juist sprake is van een terugloop in het aantal thuiswerkers. ‘Medewerkers willen graag de cultuur van het bedrijf proeven en elkaar fysiek op de werkvloer zien en spreken. De feeling met de zaak en collega’s blijft ontzettend belangrijk.’

Trotse medewerkers
‘Zijn de bedrijven blij met de door hen genomen beslissing om te investeren in hun huisvesting?’, vraagt Damen aan de ondernemers. Dona: ‘Het is zeker een juiste stap geweest. Het is een bijzonder en fraai pand geworden. Bovendien besparen we op de energiekosten en huren we 4.000 m² minder oppervlak. En de grootste winst: 1.300 trotse medewerkers en enthousiaste klanten die zich hier welkom en thuis voelen, en beter met elkaar kunnen samenwerken.’ Ook Cooymans is positief. ‘Uiteindelijk hebben we 35% van onze vierkante meters ingeleverd en een kostenbesparing van 25% gerealiseerd. Er hangt een goede sfeer in ons pand en klanten reageren vaak aangenaam verrast. Ik ben meer dan trots wanneer ik over de A2 langs ons pand rijd. Alleen ons bedrijfslogo had wellicht wat groter gemogen’, grapt de Ctac eigenaar. Volgens Vervoordeldonk is de verhuizing een belangrijke reden dat zijn bedrijf opnieuw floreert. ‘Met een nieuwe, aansprekende locati en een sterk concept daaromheen hebben we laten zien dat we breed denken. Onlangs haalden we een grote offerte binnen, puur omdat de klant juist dat aspect in ons bedrijf zo aanspreekt. Ons ‘clubhuis’ is voor ons dan ook veel meer dan een onderkomen, het vormt een wezenlijk onderdeel van onze propositie, visie en identiteit.’ Van Riet benadrukt tot slot dat het voor een bedrijf gezond kan zijn om eens in de zoveel tijd te verkassen: ‘Een verhuizin is een uitstekende gelegenheid om zeer gefocust te zijn op de visie en toekomst. Een nieuwe, moderne en weer optimaal passende omgeving geeft medewerkers bij uitstek positieve energie, hetgeen goed is voor het bedrijf.’