Bedrijfsruimte huren in Brabant: wie draait op voor de elektra, de huurder of de eigenaar?

Het pand is gevonden, de huurprijs is rond en de verhuizing staat gepland. Over de vloerbelasting, de laadruimte en het parkeren is uitgebreid gesproken. Over de meterkast meestal niet. Tot de verzekeraar om een inspectierapport vraagt en niemand precies weet wie dat moet regelen.

Wie online zoekt op ‘Scope 10 keuring huurder of verhuurder’, merkt al snel dat er geen standaardantwoord is. De Scope 10-keuring is een inspectie van de elektrische installatie en het aangesloten elektrisch materieel op brandrisico. Ze is niet wettelijk verplicht, maar veel brandverzekeraars nemen haar op in hun polisvoorwaarden. Wie de keuring regelt en betaalt, hangt af van wat er in het huurcontract staat, wie welke verzekering heeft en wat er precies in het pand hangt.

Voor ondernemers die in Brabant een bedrijfsruimte huren of verhuren, zetten we op een rij waar de verantwoordelijkheden doorgaans liggen en welke afspraken je beter vooraf kunt maken.

Een keuring die bij de verzekering begint

Het begint bijna altijd bij een polis. Een brandverzekeraar wil weten hoe groot het brandrisico van een pand is, en de elektrische installatie speelt daarin een belangrijke rol. Verzekeraars als Univé en Interpolis geven op hun websites aan dat zij een Scope 10-keuring als voorwaarde kunnen stellen. De inspectie wordt uitgevoerd door een SCIOS-gecertificeerd inspectiebedrijf volgens de beoordelingsmethode NTA 8220. Hoe vaak ze moet worden herhaald, staat op het polisblad. In de praktijk ligt dat vaak tussen de drie en vijf jaar.

Bij een gehuurd pand zijn vaak twee verzekeraars betrokken: die van de eigenaar en die van de huurder. Precies daar ontstaat de verwarring.

Wat de wet zegt, en wat het huurcontract zegt

Het Burgerlijk Wetboek gaat ervan uit dat de verhuurder verantwoordelijk is voor gebreken aan het gehuurde, terwijl kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen. Bij de huur van bedrijfsruimte mogen partijen in het contract van die verdeling afwijken. Dat gebeurt in de praktijk ook regelmatig, bijvoorbeeld met de modelcontracten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), waarin het onderhoud tussen huurder en verhuurder gedetailleerd wordt verdeeld.

Een keuring als Scope 10 wordt daarin niet altijd met naam genoemd. Dan val je terug op de algemene verdeling van het onderhoud en op de vraag van wie de installatie eigenlijk is.

Vaste installatie of eigen apparatuur?

Een bruikbare vuistregel is het onderscheid tussen wat bij het gebouw hoort en wat de huurder zelf meebrengt. De vaste elektrische installatie, zoals de hoofdaansluiting, de verdeelkasten en de vaste bekabeling, maakt doorgaans deel uit van het pand. Gebreken daarin liggen dan in de regel bij de eigenaar, tenzij het contract iets anders bepaalt.

Machines, koelcellen, serverkasten en ander materieel dat de huurder gebruikt, zijn juist van de huurder. Omdat een Scope 10-keuring zowel naar de installatie als naar het aangesloten materieel kijkt, raakt de inspectie dus vaak aan het domein van beide partijen.

Grijs gebied: aanpassingen door de huurder

Lastiger wordt het als een huurder de installatie zelf heeft aangepast, bijvoorbeeld met extra groepen voor een productielijn of een laadpaal voor de bedrijfsauto’s. Zulke aanpassingen kunnen bij het pand gaan horen, maar zijn wel door de huurder aangebracht. Leg daarom vast wie verantwoordelijk is voor het onderhoud en de keuring van wat er tijdens de huurperiode is bijgekomen, en wat ermee gebeurt als de huurder vertrekt.

Twee partijen, twee polissen

Gebruikelijk is dat de eigenaar het gebouw verzekert met een opstalverzekering, terwijl de huurder zijn inventaris, voorraad en eventuele bedrijfsschade verzekert. Beide verzekeraars kunnen eisen stellen aan de elektrische installatie. De eigenaar heeft er belang bij dat het gebouw veilig is. De huurder heeft er belang bij dat zijn eigen dekking niet in gevaar komt.

Het kan dus gebeuren dat de verzekeraar van de huurder een rapport vraagt over een installatie die van de eigenaar is. Zonder afspraken staat de huurder dan met lege handen. Met één gezamenlijke keuring, waarvan beide partijen het rapport ontvangen, voorkom je dubbel werk en dubbele kosten.

Vijf afspraken om vóór ondertekening vast te leggen

Een huurcontract voor bedrijfsruimte telt al snel vele pagina’s. De volgende punten verdienen daarin een duidelijke plek, of je nu huurder of verhuurder bent.

• Wie opdracht geeft voor de keuring. Spreek af wie de inspectie aanvraagt en inplant, zodat geen van beide partijen ervan uitgaat dat de ander het regelt.

• Wie de kosten draagt. Leg vast wie de keuring betaalt en of de kosten worden verdeeld als zowel installatie als materieel worden geïnspecteerd.

• Wie gebreken herstelt. Maak onderscheid tussen gebreken in de vaste installatie en gebreken in het materieel van de huurder, en spreek af binnen welke termijn het herstel plaatsvindt.

• Wie het rapport ontvangt. Zorg dat beide partijen een kopie krijgen. Zo kan ieder het rapport bij de eigen verzekeraar aanleveren.

• Hoe je omgaat met aanpassingen. Bepaal vooraf wat er gebeurt als de huurder de installatie uitbreidt, wie die uitbreiding laat keuren en of ze bij vertrek blijft of verdwijnt.

Deze afspraken kosten weinig tijd zolang de onderhandelingen nog lopen. Achteraf, als de verzekeraar een deadline stelt of er gebreken zijn gevonden, ligt dat vaak anders.

Liever vooraf om tafel dan achteraf

Op Brabantse bedrijventerreinen wisselen panden regelmatig van gebruiker. Een nieuwe huurder brengt vaak andere apparatuur en een ander stroomverbruik mee dan de vorige. Juist bij zo’n wissel is het moment om de staat van de installatie vast te leggen. Een recent inspectierapport bij de oplevering geeft beide partijen een helder vertrekpunt.

Twijfel je over de verdeling in je eigen contract, laat het dan meelezen door een jurist of vastgoedadviseur. Voor vragen over de keuring zelf kun je terecht bij een SCIOS-gecertificeerd inspectiebedrijf. Het belangrijkste is dat huurder en verhuurder dezelfde verwachting hebben, voordat de verzekeraar ernaar vraagt.